政策解读：《陇县人民政府关于公布实施陇县集体建设用地和农用地（耕地）基准地价的通知》

原文链接：陇县人民政府关于公布实施陇县集体建设用地和农用地（耕地）基准地价的通知

《陇县农用地基准地价》政策解读

经陇县人民政府批准，陇县自然资源局按照省自然资源厅要求完成了“陇县农用地基准地价”制定工作，建立了陇县农用地基准地价体系，为方便有关单位和社会公众更好地理解农用地基准地价，现就相关内容作如下解读。

一、工作背景

农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会复合体，是人类赖以生存的源泉，它具有资源和资产双重属性。农用地价格评估是对农用地价值客观合理的估算和判定，是农用地资产属性的客观表现，它对于农用地保护、农用地使用制度改革和征地制度改革具有重要意义。自土地使用制度改革以来，我国已形成较为完善的国有建设用地有偿使用制度体系，对落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策，保障城镇化、工业化发展，促进社会主义市场经济体制的建立和完善，发挥了重大作用。

而对于农用地，我国无偿使用制度的长期实行，使得人们对于农用地价值、农用地价格构成缺乏一个完整统一的认识，没有形成完善的农用地价格体系，尚未意识到农用地和农用地估价的重要意义；同时由于农用地价格管理制度的不健全、不完善，使得国家无法对农用地市场中的土地价格进行宏观调控和管理。

根据《国土资源“十三五”规划纲要》中“深化国土资源领域改革，积极稳妥推进农村土地制度改革，解决权益不平等、不显化问题。坚持使市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用，加快构建城乡统一的建设用地市场，解决市场机制不完善、不健全问题。”的要求，把建立与国有土地同等入市、同权同价、流转顺畅、收益共享的入市机制，以及逐步建立农村宅基地有偿使用和退出补偿机制；配合开展宅基地融资抵押试点，作为“审慎稳妥推进农村土地制度改革”的主要内容。把探索土地承包经营、出租等方式，健全农用地有偿使用制度；加快建立城乡统一的用地市场，健全市场交易规则和服务监管制度，完善土地转让、租赁、抵押二级市场，加强城乡土地价格调查与监测，规范土地储备管理作为“完善土地有偿使用制度”的主要内容。

为进一步完善土地有偿使用制度，经国务院同意，国土资源部等八部委印发了《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），按照文件要求，国有农用地作为国有土地重要组成部分，将纳入土地基准地价管理范围。同时，要求完善农用地定级和估价规程，部署开展农用地定级试点，稳步推进农用地基准地价制定和发布工作，及时反映农用地价格变化。

2017年，陕西省自然资源厅下发《关于开展2018年度全省基准地价制订和更新调整工作的通知》（陕国土资用发〔2017〕25号）要求，在开展新一轮城镇国有建设用地基准地价调整更新工作的同时，在全省选取30多个县、区作为农用地和集体建设用地土地定级与基准地价制订工作的试点县区。

2018年12月29日，《中华人民共和国农村土地承包法》颁布，落实了农村土地的所有权、土地承包权、土地经营权“三权分置”；明确了土地经营权人的权利不受侵犯，土地经营权可以依法采取出租（转包）、入股或者其他方式流转；承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保；维护进城务工和落户农民的土地承包权益；明确农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。

为加快健全自然资源资产产权制度，进一步推动生态文明建设，2019年4月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，要求“落实承包土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，开展经营权入股、抵押；探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。同时，要求研究建立自然资源资产核算评价制度，开展实物量统计，探索价值量核算，编制自然资源资产负债表。

为建立全国政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理开发利用，自然资源部印发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）（以下简称“36号文件”）。为加快建立我省公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，促进自然资源保护与合理利用。按照“36号文件”的要求，陕省自然资源厅部署了开展2019年度自然资源评估工作，要求在试点工作经验的基础上，在全省范围内全面开展县（市、区）集体建设用地和农用地基准地价制订工作。

二、农用地基准地价制定的目的

农用地（耕地）基准地价评估目的是服务于农村承包土地经营权交易，评估的权利类型为使用权价格，即承包土地的经营权价格，其价格形式可按年度转包费用或租金形式表示，也可按若干年期的资本化价格形式表示。

三、农用地基准地价成果制定的依据

根据《中华人民共和国土地管理法》主席令第28号）2019年8月第三次修订，《陕西省自然资源厅关于做好我省自然资源评估工作的通知》（陕自然资用发〔2020〕8号），基准地价属于政府法定公示地价，需按国家规定的技术规范每年2-3年进行更新调整。

四、农用地基准地价成果制定的过程

本次陇县农用地基准地价制定的工作过程，经过资料收集、数据处理、土地定级、基准地价评估、成果编制、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收、公平性竞争审查、合法性审查等程序，对项目成果进行不断修改完善，最终形成我县农用地基准地价成果。

五、陇县农用地基准地价工作成果的主要内容

陇县2019年度农用地定级是采用因素法定级，最终将全县农用地划分了七个级别，在级别划分的基础上，对农用地承包经营权价格测算，经过与政府相关部门多次沟通、协调，形成了最终成果。

（一）基准地价内涵

陇县农用地基准地价的内涵如下所示：

1、基准地价评估期日：2019年12月31日；

2、土地权利年限：30年。

3、市场：正常市场条件；

4、价格类型：农用地基准地价界定为一定区域内，不同级别、不同耕地（水浇地、旱地）承包经营权的平均价格；

5、耕作制度：陇县标准耕作制度确定为“冬小麦>春玉米-冬小麦”，复种指数为“二年三熟”；

6、农田基本设施状况：各级别内平均水平的农用地设施配套程度。要具有：通路（机耕路、农产品运输路）、用于农业生产的电力、灌溉设施、排水设施、防护林等配套设施。

陇县农用地（耕地）基准地价表

六、农用地基准地价的应用

农用地基准地价成果主要应用以下几个方面：

（一）促进城乡土地市场一体化;

（二）在土地流转中的应用;

（三）保护农民利益，为政府提供合理补偿标准;

（四）为土地规划建设服务;

（五）完善地价制度体系;

（六）在自然资源资产显化中的应用。

《陇县集体建设用地基准地价》政策解读

经陇县人民政府批准，陇县自然资源局按照省厅要求完成了“陇县集体建设用地基准地价”制定工作，建立完善了集体建设用地基准地价公示体系，为方便有关单位和社会公众更好地理解集体建设用地基准地价，现就相关内容作如下解读。

一、工作背景

集体建设用地一直是土地管理工作中的一大空白，之前的政策法规不允许集体经营性建设用地流转，而农村集体土地在各种因素影响下，存在着不同程度的集体建设用地“交易”状况，由此带来的很大的社会隐患，如双方交易不规范引起纠纷难以解决，影响集体经济发展，严重的可能会影响社会稳定性；交易价格的不透明，存在可能损害国家、集体、个人利益的现象；收益分配不合理、不公开，致使村集体内部矛盾层出；集体建设用地私下交易严重影响了国有建设用地交易的公平、公正；企业违法、违规用地，造成土地污染、水污染、大气污染等问题亦时有发生。

基准地价作为土地价格平均水平的反映，是政府管理部门调控土地市场的重要手段。随着工业化、城镇化的不断推进以及乡镇企业的转型，城市建设用地日益减少，用地供应矛盾日益突出，集体建设用地流转趋于频繁，同时由于土地征收制度不完善，因征地问题引发的社会矛盾积累较多。为此党的十八大和十八届三中、四中全会，提出“充分发挥市场在资源配置中的作用，切实维护农民合法权益，改革完善农村土地制度”。2014年12月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的通知（中办发〔2014〕71号），强调“农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利，履行相应义务，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行同等入市，同权同价”。

2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了对《中华人民共和国土地管理法》的修改，并于2020年1月1日开始实施；新修订的《中华人民共和国土地管理法》，鼓励盘活利用闲置宅基地，集体经营性建设用地有条件入市，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，农村土地改革迎来了新的革命，制定集体建设用地基准地价对完善土地市场，优化土地资源配置，促进城乡土地市场一体化，土地流转中保护农民利益、为政府提供合理补偿标准起着至关重要的作用。

为了更好的指导陇县集体经营性建设用地交易，为确保建设用地顺利流转，保障集体、企业、政府等各方权益，根据自然资源部办公厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、陕西省自然资源厅《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（陕自然资用发〔2019〕16号）、宝鸡市自然资源和规划局《关于转发《陕西省自然资源厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》的通知（宝市自然资发〔2019〕219号）的工作部署，在陇县开展集体建设用地基准地价制定工作。

二、集体建设用地基准地价的概念

集体建设用地基准地价是在集体建设用地范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、住宅、工业、公共管理与服务等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的集体建设用地土地使用权的平均价格。

三、集体建设用地基准地价成果制定的依据

根据《中华人民共和国土地管理法》主席令第28号）2019年8月第三次修订、《陕西省自然资源厅关于做好我省自然资源评估工作的通知》（陕自然资用发〔2020〕8号），基准地价属于政府法定公示地价，需按国家规定的技术规范每年2-3年进行更新调整。

四、集体建设用地基准地价成果制定的过程

本次陇县集体建设用地基准地价制定的工作过程，经过资料收集、数据处理、土地定级、基准地价评估、成果编制、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收、公平性竞争审查、合法性审查等程序，对项目成果进行不断修改完善，最终形成我集体建设用地基准地价成果。

五、陇县集体建设用地基准地价工作成果的主要内容

本次陇县集体建设用地采用综合定级共划分了6个土地级别。

（一）基准地价内涵

基准地价是反映设定地价内涵和基准条件下的价格，按照《陕西省2019年度集体建设用地定级与基准地价评估技术指南》（2019年10月）的要求，陇县集体建设用地基准地价的内涵如下表所示：

陇县集体建设用地基准地价的内涵表

（二）基准地价结果

陇县集体建设用地基准地价表

六、集体建设用地基准地价的应用

集体建设用地基准地价成果主要应用以下几个方面：

（一）优化土地资源配置；

（二）控制集体建设用地总量及用途管制；

（三）保障农民利益；

（四）解决农村集体建设流转中的历史遗留问题；

（五）引导投资方向和土地利用方式。